Zadatek a zaliczka w umowie przedwstępnej — zachowanie zadatku, suma dwukrotnie wyższa czy zwrot

Umowa przedwstępna i jej skutki

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie tej umowy (art. 390 § 1 zd. 1 k.c.). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 zd. 2 k.c.).

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 46 § 1 i art. 158 k.c.). Z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w zwykłej formie pisemnej nie można więc dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Zadatek może jednak zabezpieczać także taką umowę (wyrok Sądu Najwyższego z 24 kwietnia 2013 r., IV CSK 596/12).

Przewodnik nie omawia umowy deweloperskiej ani umowy przedwstępnej zawieranej z deweloperem, do których stosuje się ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (art. 2 ust. 1 i 3 tej ustawy), ani umów konsumenta z przedsiębiorcą, do których stosuje się także przepisy chroniące konsumenta (m.in. art. 385¹ k.c.).

Zadatek — cztery sytuacje z art. 394 k.c.

Zasady z art. 394 § 1 k.c. stosuje się w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, dlatego ocenę sprawy zaczynam od treści umowy. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, skutki zadatku są następujące:

1. Umowa zostaje wykonana: zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi (art. 394 § 2 k.c.).
2. Jedna ze stron nie wykonuje umowy wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi tylko ona: druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 i 3 k.c.).
3. Umowa zostaje rozwiązana: zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (art. 394 § 3 zd. 1 k.c.).
4. Umowa nie zostaje wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony: skutek jest taki sam jak przy rozwiązaniu umowy (art. 394 § 3 zd. 2 k.c.).

Suma dwukrotnie wyższa obejmuje także zwrot zadatku. Przy zadatku 20 000 zł strona, która go dała, może więc żądać łącznie 40 000 zł, a nie zwrotu 20 000 zł i dodatkowo 40 000 zł (art. 394 § 1 k.c.).

Zadatek daje się przy zawarciu umowy (art. 394 § 1 k.c.), ale według Sądu Najwyższego może on zostać dany także po jej zawarciu, w terminie uzgodnionym przez strony (wyrok z 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07). Jeżeli zadatek ma zostać zapłacony po podpisaniu umowy, termin wpłaty należy uzgodnić w umowie.

Kiedy można zachować zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej

Potocznie mówi się, że zadatek „przepada”. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, prawo zachowania zadatku i prawo żądania sumy dwukrotnie wyższej nie powstają jednak samoczynnie: art. 394 § 1 k.c. wiąże je z odstąpieniem od umowy. Sąd Najwyższy wskazał, że uprawnienia te powstają tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy (wyrok z 20 stycznia 2016 r., V CSK 293/15). Według tego wyroku warunkiem jest również niewykonanie umowy przez drugą stronę z powodu okoliczności, za które tylko ona ponosi odpowiedzialność.

Uprawnienia te nie zależą od wykazania szkody. Sąd Najwyższy określił zadatek jako szczególną sankcję majątkową za niewykonanie umowy i wskazał, że jego wysokość nie ma związku z rozmiarem szkody ani nawet z jej wystąpieniem (V CSK 293/15).

Odstąpienie od umowy zawartej w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 k.c.). Odstąpienie od umowy zawartej w innej formie szczególnej, np. w formie aktu notarialnego, powinno być natomiast stwierdzone pismem (art. 77 § 3 k.c.).

Odstąpienie jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem: zamiast odstąpić, strona może żądać wykonania umowy (V CSK 293/15). Przy umowie przedwstępnej wykonaniem jest zawarcie umowy przyrzeczonej, a dochodzić go można tylko w sytuacji opisanej w art. 390 § 2 k.c.

Odmowa kredytu — znaczenie treści umowy

Gdy umowa przedwstępna nie reguluje skutków nieuzyskania kredytu, a kupujący nie zawarł umowy przyrzeczonej, ponieważ kredytu nie uzyskał, rozstrzygające jest, kto odpowiada za niezawarcie umowy. Jeżeli nastąpiło ono wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony, zadatek podlega zwrotowi (art. 394 § 3 zd. 2 k.c.). Jeżeli za niezawarcie umowy odpowiada wyłącznie kupujący, sprzedający może od umowy odstąpić i zadatek zachować (art. 394 § 1 i 3 k.c.). Przepisy nie przesądzają, jak zakwalifikować odmowę kredytu; decydują o tym pozostałe postanowienia umowy i okoliczności konkretnej sprawy.

Dlatego przy zakupie finansowanym kredytem warto wpisać do umowy przedwstępnej skutki odmowy jego udzielenia, na przykład zwrot zadatku, jeżeli kupujący do oznaczonego dnia przedstawi dokument potwierdzający tę odmowę. Strony mogą tak postanowić, ponieważ art. 394 § 1 k.c. ma zastosowanie tylko wtedy, gdy umowa nie stanowi inaczej. Warto też określić, do kiedy kupujący ma ubiegać się o kredyt i jak wykaże jego nieuzyskanie.

Zaliczka — zwrot bez względu na przyczynę

Kodeks cywilny nie zawiera przepisu o zaliczce na poczet ceny, który odpowiadałby art. 394 k.c. Jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, zaliczkę, czyli kwotę zapłaconą na poczet ceny, zwraca się jako świadczenie nienależne, ponieważ zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty (art. 410 § 2 w związku z art. 405 k.c.). Sąd Najwyższy przyjął, że należy ją zwrócić w pełnej wysokości bez względu na przyczynę niezawarcia umowy przyrzeczonej, także wtedy, gdy odpowiada za to jedna ze stron (uchwała z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07).

Obowiązek zwrotu zaliczki nie wyłącza odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeżeli od zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się strona, która zapłaciła zaliczkę, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie tej umowy (art. 390 § 1 k.c.). Szkodę tę musi jednak wykazać (art. 6 k.c.).

Różne są też terminy przedawnienia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 zd. 1 k.c.). Według uchwały III CZP 3/07 roczny termin obejmuje roszczenia z tytułu zadatku, ale nie obejmuje roszczenia o zwrot zaliczki po niezawarciu umowy przyrzeczonej; to roszczenie przedawnia się w terminie wynikającym z art. 118 k.c. Sposób liczenia terminów przedawnienia omawiam w przewodniku o przedawnieniu faktur i roszczeń B2B.

Zadatek czy zaliczka — o czym decyduje umowa

O tym, czy wpłata jest zadatkiem, czy zaliczką, decyduje treść porozumienia stron, ustalana według reguł wykładni oświadczeń woli z art. 65 k.c. Sąd Najwyższy uznał, że słowa „na poczet uzgodnionej ceny sprzedaży” w postanowieniu o zapłacie kwoty „tytułem zadatku” nie wykluczają uznania tej kwoty za zadatek (wyrok z 10 lutego 2011 r., IV CSK 336/10). Gdy natomiast wpłacona kwota jest zbliżona do ceny albo jej równa, prawidłowa wykładnia porozumienia stron w wielu przypadkach prowadzi do uznania tej kwoty za zaliczkę na poczet ceny albo za całą cenę uiszczoną z góry. Dotyczy to także sytuacji, w której strony nazwały tę kwotę zadatkiem (III CZP 3/07).

Dlatego w umowie warto jednoznacznie określić, czy wpłata jest zadatkiem w rozumieniu art. 394 k.c., czy zaliczką na poczet ceny, a także kiedy ma zostać zapłacona i w jakich wypadkach podlega zwrotowi. Strona, która wywodzi skutki prawne z tego, że wpłata była zadatkiem, musi ten fakt udowodnić (art. 6 k.c.), dlatego znaczenie ma także tytuł przelewu albo treść pokwitowania.

Jeżeli termin zwrotu zadatku, zapłaty sumy dwukrotnie wyższej albo zwrotu zaliczki nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 k.c.). Za czas opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego wierzyciel może żądać odsetek, chociażby nie poniósł żadnej szkody (art. 481 § 1 k.c.).

Przykład: przy zawarciu umowy przedwstępnej kupujący przekazał 20 000 zł, a umowy przyrzeczonej nie zawarto. Przy zaliczce sprzedający zwraca 20 000 zł bez względu na przyczynę (ewentualne odszkodowanie jest odrębnym roszczeniem). Przy zadatku, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, kupujący może po odstąpieniu od umowy żądać 40 000 zł, gdy za niezawarcie umowy odpowiada tylko sprzedający. Sprzedający może po odstąpieniu zachować 20 000 zł, gdy odpowiada tylko kupujący. Gdy nie odpowiada żadna ze stron albo odpowiadają obie, zadatek podlega zwrotowi.

Kiedy warto skonsultować umowę przedwstępną

Postanowienia o zadatku albo zaliczce oraz o skutkach odmowy kredytu najłatwiej sformułować przed podpisaniem umowy przedwstępnej: przeczytam jej projekt i zaproponuję brzmienie tych postanowień. Jeżeli umowa przyrzeczona nie została zawarta, ocenię, jakie uprawnienia przysługują Ci w Twojej sytuacji, i w razie potrzeby przygotuję oświadczenie o odstąpieniu od umowy oraz wezwanie do zapłaty.

Zadzwoń pod numer 601 220 609 albo umów spotkanie w biurze; sprawę możemy też omówić zdalnie.

Zadzwoń: 601 220 609 — omówimy umowę przedwstępną i rozliczenie zadatku lub zaliczki w biurze albo zdalnie.