Droga konieczna — kiedy sąd ją ustanowi, którędy ją poprowadzi i od czego zależy wynagrodzenie

Kiedy można żądać drogi koniecznej

Przepis obejmuje dwie sytuacje: nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (art. 145 § 1 k.c.). Droga konieczna nie przenosi własności pasa gruntu. Na rzecz właściciela ustanawia się ją jako służebność gruntową. Pozwala ona właścicielowi nieruchomości władnącej, czyli tej, która nie ma odpowiedniego dostępu, korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, czyli tej, przez którą prowadzi droga (art. 285 § 1 k.c.).

Znaczenie ma brak dostępu odpowiedniego, a nie brak jakiegokolwiek dostępu. Według uchwały Sądu Najwyższego z 14 maja 2014 r. (III CZP 14/14) odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych. Sąd może jednak wybrać wariant drogi bez dojazdu samochodem lub innym pojazdem mechanicznym, jeżeli takiego dojazdu nie uzasadniają potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy.

Droga konieczna nie może przy tym służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem ograniczenia prawa właściciela nieruchomości obciążonej; chodzi o dostęp odpowiedni, a nie łatwiejszy (postanowienie Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2011 r., I CSK 646/10). Jeżeli nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, ale nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie tego dostępu do prawidłowego użytku, a nie ustanowienie drogi koniecznej innym szlakiem (postanowienie Sądu Najwyższego z 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/03). Inaczej jest tylko wtedy, gdy przystosowanie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów, co według tego postanowienia zdarza się zupełnie wyjątkowo.

Ustanowienia drogi koniecznej może żądać także samoistny posiadacz nieruchomości, lecz wyłącznie w postaci służebności osobistej (art. 146 k.c.). Służebność osobista jest niezbywalna (art. 300 zd. 1 k.c.) i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c.).

Którędy sąd poprowadzi drogę

Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (art. 145 § 2 zd. 1 k.c.). Powinno ono też uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 k.c.). W uzasadnieniu uchwały III CZP 14/14 Sąd Najwyższy wskazał, że ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno być wynikiem bilansu korzyści i strat związanych z przeprowadzeniem drogi. Dodał, że jeżeli interesów właścicieli sąsiadujących nieruchomości nie da się pogodzić, mogą zachodzić podstawy do odmowy ustanowienia służebności.

Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a zainteresowani się nie porozumieją, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności (art. 145 § 2 zd. 2 k.c.). Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2008 r. (V CSK 570/07) przyjął, że nie jest to reguła bezwzględna. Odstąpienie od niej jest uzasadnione, gdy od czasu tej czynności okoliczności zmieniły się tak, że taki przebieg byłby niewłaściwy, nadmiernie uciążliwy dla nieruchomości obciążonej lub nie uwzględniałby interesu społeczno-gospodarczego.

Kodeks cywilny nie określa szerokości drogi koniecznej ani jej nawierzchni. Przepisy o drodze koniecznej dają sądowi znaczną swobodę w kształtowaniu treści służebności i dostosowaniu jej do okoliczności sprawy (uzasadnienie uchwały III CZP 14/14).

Wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej

Droga konieczna jest ustanawiana za wynagrodzeniem (art. 145 § 1 k.c.). Sąd przyznaje je z urzędu, a odstąpić od jego zasądzenia można tylko wtedy, gdy właściciel nieruchomości obciążonej wyraźnie zrzeknie się tej należności (V CSK 570/07). Wynagrodzenie należy się temu właścicielowi także wtedy, gdy nie poniósł on żadnej szkody (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 5 listopada 2014 r., III CZP 74/14).

Art. 145 § 1 k.c. nie wskazuje kryteriów, według których ustala się wysokość wynagrodzenia, dlatego zależy ona od okoliczności konkretnej sprawy (postanowienie Sądu Najwyższego z 18 września 2014 r., V CSK 594/13). Według tego postanowienia wskazówką powinny być nie tylko ceny rynkowe, ale także sposób wykorzystywania pozostałej części nieruchomości właściciela. Wynagrodzenie nie jest przy tym odszkodowaniem i nie powinno przewyższać odszkodowania za grunt zajęty pod drogę (V CSK 594/13).

Wynagrodzenie może mieć postać świadczenia jednorazowego albo świadczeń okresowych, bo ustawa nie określa jego formy (postanowienie Sądu Najwyższego z 14 marca 2012 r., II CSK 371/11). Świadczenia okresowe nie mogą jednak obejmować okresu sprzed ustanowienia służebności: postanowienie ustanawiające służebność kształtuje prawa i obowiązki właścicieli obu nieruchomości na przyszłość, począwszy od dnia jego uprawomocnienia się (V CSK 594/13).

Wniosek i postępowanie przed sądem

Sprawę o ustanowienie drogi koniecznej rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości (art. 507 i 606 Kodeksu postępowania cywilnego, dalej: k.p.c.). Sąd wszczyna to postępowanie na wniosek (art. 506 k.p.c.). We wniosku trzeba wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 626 § 1 k.p.c.). Jeżeli droga mogłaby prowadzić przez kilka nieruchomości, nie wystarczy wskazać tylko sąsiada, przez którego grunt wnioskodawca chciałby przejeżdżać. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi są niesporne i niewątpliwe albo jego przeprowadzenie z innych przyczyn nie jest potrzebne (art. 626 § 2 k.p.c.).

Opłata od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej jest stała i wynosi 200 zł (art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, dalej: u.k.s.c.). Każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.). Jeżeli jednak uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub ich interesy są sprzeczne, sąd może proporcjonalnie rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów albo obciążyć nim w całości jednego z uczestników (art. 520 § 2 k.p.c.).

Droga konieczna a umowna służebność przejazdu

Służebność gruntową przejazdu można ustanowić także umową. Jej celem musi być zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 k.c.). Art. 285 k.c. nie uzależnia jednak ustanowienia takiej służebności od braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Umowne ustanowienie służebności zależy od woli obu stron, które uzgadniają też jej zakres i ewentualne wynagrodzenie. Drogi koniecznej można natomiast żądać, także przed sądem, tylko wtedy, gdy spełnione są przesłanki z art. 145 § 1 k.c.

Gdy strony zawierają poza sądem umowę o ustanowienie drogi koniecznej albo innej służebności przejazdu, oświadczenie właściciela, który służebność ustanawia, wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.). Ustanowienie służebności bez zachowania tej formy jest nieważne (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.), dlatego zwykła pisemna umowa z sąsiadem służebności nie ustanawia.

Zasiedzenie służebności przejazdu

Służebność gruntową, także przejazdu, można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 zd. 1 k.c.). Według uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 9 sierpnia 2011 r. (III CZP 10/11) przesłanką zasiedzenia służebności gruntowej drogi dojazdowej jest wykonanie takiego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie tej służebności. Chodzi o urządzenie wykonane przez korzystającego z drogi, a nie przez właściciela gruntu, po którym droga biegnie. Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu własności nieruchomości (art. 292 zd. 2 k.c.); terminy zasiedzenia opisuję w przewodniku Zasiedzenie nieruchomości krok po kroku. Opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie jest niższa niż przy zasiedzeniu własności nieruchomości i wynosi 200 zł (art. 39 ust. 1 pkt 3 i art. 40 u.k.s.c.).

Po ustanowieniu drogi: koszty i utrzymanie, zmiana, zniesienie, zbycie nieruchomości

W postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzec nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi (pkt 2 uchwały III CZP 74/14). Koszty urządzenia drogi koniecznej obciążają właściciela nieruchomości władnącej (uzasadnienie tej uchwały). W braku odmiennej umowy na właścicielu nieruchomości władnącej spoczywa też obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności (art. 289 § 1 k.c.).

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, jeżeli po jej ustanowieniu powstanie ważna potrzeba gospodarcza, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej (art. 291 k.c.). Może też żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 k.c.). Jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, może on żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia (art. 295 k.c.).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebnościom drogi koniecznej (art. 7 pkt 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nabywca nieruchomości obciążonej nie może więc skutecznie powołać się na to, że służebności nie ujawniono w księdze wieczystej (art. 5 tej ustawy). Jeżeli nieruchomość obciążona zostanie sprzedana w egzekucji sądowej, służebność drogi koniecznej pozostaje w mocy bez potrącenia jej wartości z ceny nabycia (art. 1000 § 2 pkt 3 k.p.c.).

Ocena sprawy o ustanowienie drogi koniecznej

Ocenię, czy dostęp Twojej nieruchomości do drogi publicznej jest odpowiedni i przez które grunty mogłaby prowadzić droga konieczna. Wskażę też argumenty dotyczące przebiegu drogi i wysokości wynagrodzenia — także wtedy, gdy droga ma prowadzić przez Twój grunt. Więcej o sprawach dotyczących nieruchomości piszę na stronie Nieruchomości. Możemy spotkać się w biurze albo omówić sprawę zdalnie.

Zadzwoń pod numer 601 220 609 — ustalimy termin konsultacji.